อยากจำนองบ้าน จำนองที่ดินเพื่อแลกเงินก้อน มีเรื่องอะไรที่ควรรู้บ้าง?

เมื่อถึงเวลาที่เราจำเป็นต้องใช้เงินก้อน ไม่ว่าจะเพื่อลงทุน ขยายธุรกิจ หรือใช้จ่ายในยามฉุกเฉิน การจำนองบ้าน หรือ จำนองโฉนดที่ดิน กลายเป็นทางเลือกหนึ่งที่หลายคนให้ความสนใจ เพราะสามารถเปลี่ยนทรัพย์สินให้กลายเป็นสภาพคล่องได้ แต่ก่อนจะตัดสินใจจำนองบ้านหรือขายฝากบ้านมีเรื่องสำคัญที่ควรรู้ให้รอบด้าน ใครที่กำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับการจำนองบ้านอยู่ สามารถอ่านข้อมูลที่น่าสนใจเพิ่มเติมได้ในบทความนี้

การจำนองบ้าน คืออะไร?

จำนองบ้าน คือการนำบ้านหรือที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยยังคงถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นอยู่ หากชำระหนี้ครบตามสัญญา ทรัพย์ก็จะกลับมาเป็นของเราเหมือนเดิม แต่ถ้าผิดนัดชำระ เจ้าหนี้สามารถยื่นฟ้องเพื่อยึดทรัพย์ขายทอดตลาดได้

การจำนองบ้านเหมือนการสินเชื่อบ้านแลกเงินไหม?

หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า จำนองบ้านและสินเชื่อบ้านแลกเงิน แล้วสงสัยว่าสองอย่างนี้เหมือนหรือต่างกันอย่างไร จริง ๆ แล้วทั้งการจำนองบ้าน และสินเชื่อบ้านแลกเงิน มีหลักการคล้ายกัน คือการนำบ้าน หรือ บ้านพร้อมที่ดิน ที่ปลอดภาระมาเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้จากสถาบันการเงิน ซึ่งจะได้รับเงินก้อนกลับมาใช้ตามความต้องการ 

แต่สิ่งที่ต่างกันคือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน เป็นชื่อเรียกทางการตลาดของผลิตภัณฑ์การเงิน และจะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน พร้อมคิดดอกเบี้ยตามเกณฑ์ธนาคาร ส่วนจำนองบ้านเป็นคำทางกฎหมาย ที่ใช้ในการทำสัญญาและระบุไว้ในเอกสารทางราชการ เช่น ทะเบียนบ้านและโฉนดที่ดิน ว่าได้ถูกจำนองไว้กับธนาคารหรือนายทุนใด พูดง่าย ๆ ก็คือ สินเชื่อบ้านแลกเงิน  คือการจำนองบ้านกับธนาคารนั่นเองครับ

เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของการจำนองบ้าน

สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณานำทรัพย์สินไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อแลกเงินก้อน มาดูเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของการจำนองบ้านกันก่อนเลยครับ

ข้อดีของการจำนองบ้าน

• ได้วงเงินสูง : วงเงินกู้ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์ ปกติประมาณ 70-90% ของราคาประเมินบ้านหรือที่ดิน 

• ดอกเบี้ยต่ำ : หากจำนองกับธนาคาร เช่น จำนองบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธนาคารออมสิน ดอกเบี้ยจะต่ำกว่าสินเชื่อบุคคลหรือบัตรเครดิตมาก 

• ระยะเวลาผ่อนยาว : สามารถเลือกผ่อนนานหลายปี ช่วยลดภาระต่อเดือน 

• ยังสามารถอยู่อาศัยได้ : บ้านหรือคอนโดที่จำนองยังสามารถใช้พักอาศัยได้ตามปกติ 

• เพิ่มสภาพคล่อง : เหมาะกับผู้ที่มีบ้านอยู่แล้วแต่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนหรือลงทุนเพิ่มเติม

ข้อเสียของการจำนองบ้าน

• ต้องใช้หลักทรัพย์เป็นหลักประกัน : หากผิดนัดชำระ อาจเสี่ยงถูกฟ้องขายทอดตลาด

• ขั้นตอนและเอกสารเยอ : โดยเฉพาะหากขอสินเชื่อกับธนาคาร ต้องเตรียมเอกสารหลายรายการ และผ่านการตรวจสอบบูโร

• ใช้เวลาพิจารณานาน : การอนุมัติวงเงินอาจใช้เวลา 1-3 สัปดาห์

• มีค่าใช้จ่ายแฝง : ค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องระวัง เช่น ค่าประเมิน, ค่าธรรมเนียมจดจำนอง, ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ

• บ้านที่ยังติดภาระอาจจำนองไม่ได้ : หากบ้านยังอยู่ระหว่างผ่อนกับธนาคาร อาจต้องทำเรื่อง รับจำนองบ้านติดธนาคาร หรือรีไฟแนนซ์ก่อน

ก่อนจำนองบ้าน ในขั้นตอนทำสัญญาควรรู้อะไรบ้าง?

การตัดสินใจจำนองบ้าน หรือ จำนองโฉนดที่ดิน เพื่อแลกเงินก้อนนั้น ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามรายละเอียดเล็ก ๆ โดยเฉพาะในขั้นตอนการทำสัญญา เพราะหากไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ อาจส่งผลต่อสิทธิของผู้จำนองในระยะยาวได้ โดยสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญาจำนองบ้านมีดังนี้

• เปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายสถาบันการเงิน

ก่อนจะตัดสินใจจำนองกับที่ใดก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นจำนองบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส), จำนองที่ดินกับธนาคารออมสิน, หรือ จำนองบ้านที่ไม่ใช่ธนาคาร เช่น นายทุนหรือบริษัทเอกชน ควรเปรียบเทียบดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน และวงเงินที่อนุมัติให้ บางแห่งมีโปรโมชันพิเศษ เช่น จำนองบ้านดอกเบี้ยต่ำ หรือ รับจำนองบ้านไม่เช็คบูโร ซึ่งอาจเหมาะกับผู้ที่ต้องการเงินด่วน

• อ่านรายละเอียดใน “สัญญาจำนอง” ให้รอบคอบ
  ไม่ว่าจะเป็นจำนองบ้าน, รับจำนองขายฝากบ้าน, หรือแม้แต่ รับจำนองขายฝากที่ดิน ต้องตรวจสอบรายละเอียดให้ดี เช่น วงเงินที่ได้รับดอกเบี้ย และวิธีการคิด (รายเดือน/รายปี) ระยะเวลาผ่อน เงื่อนไขการผิดนัด และผลกระทบ อย่าเซ็นสัญญา หากยังไม่เข้าใจเงื่อนไขบางข้อ หรือไม่มีเวลาทบทวนอย่างรอบด้าน

• ระวังค่าธรรมเนียมแฝง

โดยทั่วไปการจำนองมี ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่กรมที่ดิน, ค่าประเมินหลักทรัพย์ และในบางกรณีอาจมี ค่าบริการจากนายหน้า หรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่ไม่ได้แจ้งไว้ล่วงหน้า
หากเลือกใช้บริการจาก นายทุนรับขายฝากเอง หรือ บริษัทรับจำนองบ้านพร้อมที่ดิน ต้องสอบถามให้แน่ชัดทุกค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ

• เก็บหลักฐานให้ครบถ้วน

เมื่อทำสัญญาแล้ว ควรขอเอกสารทุกฉบับ เช่น สำเนาสัญญา, หลักฐานการจ่ายเงิน, หนังสือรับรองจากธนาคาร ฯลฯ เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต และใช้ประกอบหากต้องการไถ่ถอนหรือโอนกรรมสิทธิ์

จํานองบ้าน ธนาคารไหนดี?

สำหรับใครที่กำลังวางแผนจำนองบ้านเพื่อแลกเงินก้อน ไม่ว่าจะเป็นการ จำนองบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์, จำนองบ้านกับธนาคารออมสิน หรือธนาคารพาณิชย์อื่น ๆ การเลือกสถาบันการเงินที่เหมาะสมมีผลต่อทั้งดอกเบี้ย ภาระผ่อนชำระ และความคุ้มค่าในระยะยาว

• ตรวจสอบเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายแฝง

  • ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน

  • ค่าประกันชีวิต/อัคคีภัย

  • ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

  • เงื่อนไขผูกกับผลิตภัณฑ์อื่น เช่น บัตรเครดิตหรือบัญชีเงินเดือน

• อัตราดอกเบี้ย
  ดอกเบี้ยคือหัวใจของการจำนอง หากเลือกผิด อาจต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นแสนในระยะยาว ควรเปรียบเทียบโปรโมชันพิเศษอย่างโปรโมชันสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือซื้อบ้านหลังแรก และที่สำคัญควรตรวจสอบว่าเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ หรือแบบลอยตัวในแต่ละปี

• วงเงินจำนองและระยะเวลา
  ธนาคารส่วนใหญ่ให้วงเงินประมาณ 70-90% ของราคาประเมิน ระยะเวลาผ่อนสูงสุด 30 ปี หากคุณต้องการเงินก้อนมาก อาจต้องเลือกธนาคารที่ให้วงเงินสูงและผ่อนยาวได้ เช่น จำนองบ้านธอส หรือ จำนองโฉนดที่ดินกับธนาคารออมสิน

• ความยืดหยุ่นในการชำระ
  บางธนาคารให้คุณโปะปิดหนี้ก่อนกำหนดโดยไม่เสียค่าธรรมเนียม หรือสามารถรีไฟแนนซ์ได้ง่าย
  หากคุณวางแผนจะปิดหนี้เร็ว เลือกที่มีความยืดหยุ่นสูงจะดีที่สุด

• ตรวจเครดิตและการอนุมัติ
  หากคุณมีประวัติเครดิตไม่ดี หรือเพิ่งเริ่มงานใหม่ บางธนาคารอาจไม่อนุมัติ อาจพิจารณาตัวเลือก จำนองบ้านไม่เช็คบูโร หรือ นายทุนรับขายฝากเอง ซึ่งให้วงเงินไวกว่า แต่ต้องระวังอัตราดอกเบี้ยที่อาจสูง

สรุป

การเลือกธนาคารเพื่อจำนองบ้านไม่ได้มีคำตอบเดียว แต่ควรพิจารณาตามเป้าหมายของคุณ เช่น ต้องการผ่อนสบาย ดอกเบี้ยต่ำ หรือได้เงินด่วน ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจควรเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายแห่ง อ่านสัญญาให้ละเอียด ระวังค่าธรรมเนียมแฝง และพิจารณาเป้าหมายของตนเองให้ชัดเจน เช่น ต้องการเงินด่วนหรือต้องการผ่อนเบาในระยะยาว